Processo de compra de um imóvel em Portugal

Como funciona o processo de compra de imóveis em Portugal?

Depois de selecionar o imóvel que deseja comprar, você deve procurar aconselhamento de um advogado para ajudá-lo com os contratos e toda a documentação legal.

Existem várias opções de propriedade disponíveis, como comprar em nome do próprio comprador ou em nome de uma empresa ou sociedade. Cada opção terá diferentes implicações legais e fiscais; portanto, é essencial considerar todas as opções e procurar aconselhamento jurídico e fiscal. 

Procedimentos e atos jurídicos envolvidos na aquisição de um imóvel em Portugal:

Reserva de Imóvel: O comprador e o vendedor, ou seus representantes legais, assinam um Formulário de Reserva como recibo de sinal, normalmente reembolsável (cujo valor pode variar em função do valor de aquisição do imóvel).

Número fiscal: o comprador deve obter um número fiscal em qualquer repartição de finanças para poder abrir uma conta bancária em Portugal.

Contrato-Promessa: O comprador e o vendedor assinam um contrato-promessa (CPCV), que detalha todos os termos do contrato, inclusive como serão feitos os pagamentos. Neste ponto, uma percentagem pré-definida do valor de aquisição é devida. Pode haver pagamentos em várias etapas, conforme acordado, dependendo das circunstâncias específicas.

Escritura Pública: uma vez que toda a documentação está em ordem, e os montantes disponíveis para a transação, transfere-se a titularidade legal mediante assinatura da Escritura em Cartório Notarial oficial ou outra entidade semelhante.

Registo: logo após a Escritura, o Notário registará o novo proprietário do imóvel no Registo Central de Imóveis e no Fisco.

 

Portugal oferece oportunidades fantásticas para investidores considerando que é uma das nações mais seguras do mundo e tem uma situação política estável, incluindo:

1 Um mercado imobiliário maduro e aberto

2 Sistema apelativo de benefícios fiscais proporcionado pelo Programa Golden Visa e pelo Estatuto de Residente Não Habitual (NHR).

3 Excelente conectividade com a Europa, Médio Oriente, África e Américas;

4 Custo de vida relativamente baixo.

5 Clima temperado, excelentes praias e variedade de campos de golfe

6 Taxas e rendimentos de ocupação de aluguer mais altos, gerados por infraestrutura aprimorada, instalações gerais e alto desempenho do turismo.

7 O mercado imobiliário residencial em Portugal, nomeadamente no Algarve, tem apresentado taxas de crescimento consistentes nos últimos anos. A atividade limitada de construção de novas residências nos últimos anos e o aumento da demanda estão resultando em escassez de oferta e levando ao aumento dos preços dos imóveis.

 

Reduções e isenções fiscais para compradores de imóveis

Exemplos de benefícios fiscais em Portugal incluem isenções fiscais para doações ou heranças para cônjuge, ascendentes ou descendentes.

Acresce que existem dois regimes fiscais especiais particularmente apelativos para quem investe em imóveis em Portugal - o regime de Residentes Fiscais Não Habituais (RNH) e o Programa Golden Visa.

 

Regime de Residentes Não Habituais

O NHR é um regime fiscal muito favorável aplicável a pessoas singulares que transfiram a sua residência fiscal para Portugal. O regime é concedido por um período de 10 anos e está disponível para qualquer pessoa singular que se torne residente sujeito passivo de IRS e que não tenha sido tributado em Portugal, na qualidade de residente fiscal para efeitos de IRS, nos últimos cinco anos.

Para ser considerado residente fiscal de acordo com as regras domésticas portuguesas, o indivíduo é obrigado a passar mais de 183 dias em Portugal durante o ano fiscal em questão, ou ter uma casa em Portugal, em 31 de dezembro desse ano, e que se qualifique como residente habitual.

 

Os benefícios previstos no regime de RNH incluem:

Os rendimentos passivos de origem estrangeira (e.g. pensões, dividendos, juros, rendimentos de rendas) são totalmente isentos em Portugal e esta isenção aplica-se independentemente da tributação aplicável na fonte (ou seja, é possível alcançar a dupla não tributação deste tipo de rendimentos)

A renda ativa de fonte estrangeira (por exemplo, de emprego e trabalho autônomo) resultante de “atividades de alto valor agregado” também pode ser totalmente isenta, desde que condições específicas sejam atendidas.

Os rendimentos de origem portuguesa resultantes de “actividades de elevado valor acrescentado” estão sujeitos a uma taxa fixa de 20% (em vez das taxas gerais progressivas).

As atividades de alto valor agregado são identificadas em uma lista estatutária e incluem desenvolvedores de software, acadêmicos, pesquisadores, consultores fiscais, funcionários seniores da empresa e, em certos casos, membros do conselho, “CEOs e CFOs”.

Depois de um indivíduo se registar como um RNH em Portugal, ele pode solicitar um certificado de residência às autoridades fiscais portuguesas. Este documento pode então ser enviado às autoridades fiscais da fonte estrangeira de renda do indivíduo e isso deve permitir que eles sejam isentos de impostos nessa jurisdição, a menos que se aplique um imposto retido na fonte.

 

PROGRAMA GOLDEN VISA

A “Golden Residence Permit” (GRP) é uma autorização especial de residência destinada a atrair novos investimentos na economia portuguesa. Este regime abre a possibilidade de cidadãos não comunitários requererem autorização de residência portuguesa e circularem livremente na maioria dos países europeus (dentro do Espaço Schengen). 

O GRP acolhe investidores internacionais e promove uma relação de longo prazo, permitindo ainda ao requerente reivindicar a nacionalidade portuguesa ao abrigo de determinadas regras.

O GRP é concedido a cidadãos não pertencentes à UE que realizem em Portugal um investimento elegível por um período mínimo de 5 anos, sujeito a determinadas condições, incluindo, entre outras:

1 Aquisição de imóveis localizados em Portugal no valor mínimo de EUR 500.000 por investidor (reduzido para EUR 400.000 se o imóvel estiver localizado em uma área de baixa densidade, ou seja, regiões com menos de 100 habitantes por quilômetro quadrado ou PIB per capita inferior a 75% da média nacional);

2 Transferência de capital no valor mínimo de EUR 1.000.000; ou

3 Criação de pelo menos dez empregos.

Após a atribuição de um GRP, o investidor fica livre para circular em qualquer um dos países europeus que fazem parte do Espaço Schengen, sendo obrigado a passar apenas 7 dias em Portugal no primeiro ano, e 14 dias em cada um dos dois seguintes -anos.

 O processo de obtenção do GRP costuma ser simples e deverá ser disponibilizado através de uma plataforma portuguesa para a qual são enviados todos os documentos de suporte ao pedido e comprovativos do investimento. Também é exigido que o investidor venha a Portugal e, portanto, obrigado a ter um Visto Schengen em vigor para que seus dados pessoais sejam coletados (impressões digitais e foto) em um Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) português local.

O GRP é uma autorização de residência individual concedida ao investidor. No entanto, o investidor pode solicitar uma autorização de residência também para parentes próximos (por exemplo, cônjuge, filhos, pais…). Com o benefício do regime de “reagrupamento familiar”, os familiares do investidor podem obter uma autorização de residência como o GRP sem serem obrigados a realizar eles próprios um investimento adicional.

A partir de 01/01/2022 o GRP passou a ser concedido a cidadãos não comunitários que realizem em Portugal um investimento elegível por um período mínimo de 5 anos, sujeito a determinadas condições, incluindo mas não limitado a:

1 Aquisição de imóveis localizados em Portugal no valor mínimo de 500.000 euros por investidor.

2 Transferência de capital no valor mínimo de EUR 1.500.000.

3 Transferência de capital no valor mínimo de EUR 500.000 + criação de pelo menos cinco empregos permanentes por um período mínimo de três anos.

 

Quais são os impostos e custos relacionados com a transmissão de imóveis?

Existem alguns impostos e custos relacionados com a compra de um imóvel em Portugal, suportados pelo comprador: Imposto do Selo, Imposto sobre Transmissões de Imóveis (IMT), Notariado, registo e despesas legais. Alguns deles são custos fixos e outros são baseados no preço do imóvel.

1 O Imposto do Selo é cobrado à taxa de 0,8% sobre o preço do imóvel.

2 O IMT pago na aquisição de um imóvel, ou Imposto sobre Imóveis, é pago pelo comprador antes da concretização da operação. A taxa é de 6,5% no caso de unidades turísticas (normalmente localizadas em Resorts) ou, no caso de imóveis de habitação (residência permanente e habitual), existe uma taxa progressiva, com um limite máximo de 6% ou, se o imóvel custa € 1.000.000 ou mais, o imposto é de 7,5%. A taxa é calculada sobre o preço do imóvel ou sobre o valor tributável (VPT), que é a avaliação oficial do imóvel para efeitos fiscais), se for superior.

Se o comprador for uma empresa domiciliada em “área offshore em lista negra”, o IMT será sempre de 10% do preço do imóvel.

3 As taxas notariais e de registo variam, mas considere algo na casa dos 2.000€.

4 Honorários Legais - Por fim, para honorários de um advogado (caso o requisite) considere cerca de 1% do preço de compra.

Nota: O IMT e o Imposto do Selo são pagos antes da assinatura da escritura definitiva. O comprador é obrigado a apresentar prova ao Notário, na data da Escritura notarial, confirmando o pagamento de tais impostos.

 

Impostos Anuais relacionados com a propriedade de bens imóveis

A propriedade está sujeita ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Este imposto anual pode ser pago em 1, 2 ou 3 prestações e é devido pelo proprietário do imóvel a 31 de dezembro do ano a que respeita o imposto.

O IMI é calculado sobre o valor tributável (VPT – Valor Patrimonial Tributário) do imóvel. A taxa aplicável é determinada anualmente pelo município local e varia entre 0,3% e 0,5%.

É também aplicável em alguns casos um Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), com as seguintes regras.

Para Pessoas Singulares:

0,7% sobre o VPT superior a € 600.000

1% sobre o VPT superior a € 1.000.000

 

Taxa de imposto aplicável sobre os rendimentos da exploração turística

Os rendimentos líquidos provenientes da exploração turística de um imóvel são tributados à taxa de 25% para sujeitos passivos não residentes em Portugal. Existem vários custos e despesas que podem ser deduzidos para compensar os proveitos da exploração turística.

O proprietário deve nomear um representante fiscal em Portugal para a Autoridade Tributária Portuguesa, que fará o seguinte em nome do proprietário:

a) Registar a atividade de exploração turística junto da Autoridade Tributária.

b) Emitir semestralmente as faturas referentes aos rendimentos obtidos.

c) Proceder à renúncia à isenção de IVA.

d) Apresentar periodicamente as declarações de IVA.

e) Apresentar anualmente as declarações fiscais à Autoridade Tributária.

Poderá obter mais detalhes junto de um consultor fiscal/fiscal, incluindo simulações de rendimentos de exploração turística depois de impostos, adaptados à sua situação fiscal específica. Podemos recomendar contadores independentes ou consultores fiscais/tributários que irão auxiliá-lo com opções de propriedade e aconselhamento tributário.

 

Imposto sobre ganhos de capital na venda de imóveis

As responsabilidades fiscais sobre mais-valias em Portugal dependem de ser residente, não residente ou se integra o regime de residentes não habituais.

Existe um imposto sobre as mais-valias em Portugal na venda de um imóvel à taxa de 28% para pessoas singulares e 25% para empresas (não residentes).

Este imposto é calculado sobre a diferença entre o preço de venda e o preço de compra e existem custos que podem ser compensados com este imposto, como faturas de algumas remodelações feitas no imóvel, impostos, notários e taxas de registo pagas no momento da aquisição do imóvel e a taxa do agente imobiliário.

Existem algumas exceções ao imposto sobre ganhos de capital em Portugal. Por exemplo, se o imóvel que está a vender for a sua residência principal e se reinvestir o produto da venda, no prazo de 3 anos, na aquisição, construção ou remodelação de outro imóvel designado como residência principal, no território da UE ou num território pertencente ao Espaço Económico Europeu com o qual Portugal tenha acordos para troca de informações em matéria fiscal, poderá evitar o pagamento deste imposto sobre mais-valias.

 

Imposto sucessório em Portugal

Entre parentes próximos, não há imposto sucessório em Portugal, ou seja, pais/filhos e cônjuges. No entanto, sobre presentes há um imposto de selo de 0,8% com base no VPT. Quaisquer outras situações de herança ou doação estarão sujeitas a imposto do selo à taxa de 10% do VPT.