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Compra e venda de imóveis em Portugal (cidadãos europeus)

Se é cidadão da UE e pretende comprar ou vender um imóvel em Portugal, tem de cumprir uma série de obrigações legais. Desde a proposta de contrato de compra e venda até à assinatura da escritura, impostos e seguros, há alguns procedimentos a seguir.

Financiamento

Uma das opções para comprar um imóvel é obter um financiamento bancário. Trata-se de obter uma hipoteca junto de uma das várias instituições de crédito (por exemplo, bancos).
Se é cidadão da União Europeia e pretende comprar ou vender um imóvel (por exemplo, uma casa, um prédio ou um terreno) em Portugal, tem de cumprir uma série de obrigações legais. Desde a proposta de compra até à assinatura da escritura, passando pelos impostos e seguros, há alguns procedimentos a seguir.

Preço e avaliação do imóvel

Em Portugal, o valor de um imóvel é definido pelo vendedor. Se necessário, pode ser pedida uma avaliação a um especialista ou consultor imobiliário. No caso de compra a crédito, esta avaliação é normalmente efectuada pelo banco como condição para a obtenção de um empréstimo. Pode obter aconselhamento profissional junto de um agente imobiliário, contabilista ou advogado sobre a compra ou venda de um imóvel.

Número de Identificação Fiscal (NIF)

É necessário ter um Número de Identificação Fiscal (NIF) para comprar uma casa em Portugal.
O NIF é simplesmente um número fiscal e aduaneiro que pode ser solicitado pelos cidadãos em qualquer altura, permitindo-lhe cumprir com o pagamento de impostos na compra ou venda de um imóvel.
Pode requerer um NIF junto da Autoridade Tributária e Aduaneira.

Documentos legais relativos a um imóvel:

Para iniciar o processo de compra do imóvel, é necessário garantir que toda a documentação legal está correta. É importante verificar os seguintes documentos:

• Documento de descrição do imóvel - Documento emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira que contém os dados do imóvel
• Ata ou Certidão de Teor - Documento emitido pela Conservatória do Registo Predial com informação sobre a localização e composição do imóvel e dos proprietários
• Licença de Utilização - Documento emitido pela respectiva Autoridade Municipal que indica se o imóvel foi vistoriado e se está em conformidade com a lei
• Certificado Energético - Documento emitido pela Agência Nacional de Energia que indica a eficiência energética do imóvel
• Ficha Técnica do Edifício - Documento que indica as principais caraterísticas técnicas e funcionais do imóvel
• Declaração de não dívida ao condomínio - Documento que garante a inexistência de dívidas ao condomínio
• Contrato de promessa de compra e venda

Ao comprar um imóvel, pode assinar um contrato de promessa de compra e venda, mas não é obrigatório. Trata-se de um documento, devidamente autenticado pelo vendedor e pelo comprador, que estabelece os direitos e obrigações das partes envolvidas. Deve conter os seguintes elementos:

• Nome completo, estado civil, número de identificação civil, número de identificação fiscal e morada.
• Dados do imóvel.
• Informações relativas a eventuais ónus ou encargos sobre o imóvel.
• Preço de compra, venda e forma de pagamento.
• Montante dado como sinal.
• Prazo máximo para a celebração do contrato definitivo.
• Informações sobre as sanções em caso de incumprimento do contrato de oferta de compra e venda.
• Seguros

Quando se compra um imóvel, é necessário subscrever um seguro que cubra o risco de incêndio, inundação, roubo e outros danos e, eventualmente, que cubra os espaços comuns adjacentes. A cobertura de seguro para as áreas comuns adjacentes pode ser incluída no pagamento mensal do condomínio. Quando se recorre a um crédito hipotecário para comprar um imóvel, as instituições financeiras exigem a subscrição de um seguro de vida e de um seguro multirriscos. O imóvel é utilizado como garantia do empréstimo.

Impostos a pagar na compra de um imóvel

• O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é calculado com base no valor constante da escritura ou no valor patrimonial tributário do imóvel. É cobrado sobre o maior dos dois e depende da localização do imóvel (continente ou regiões autónomas da Madeira ou dos Açores), do fim a que se destina (se é para habitação própria e permanente ou para segunda habitação) e da sua utilização (para habitação, comércio, etc.). A lei prevê casos específicos de isenção do pagamento de IMT.
• O Imposto do Selo (IS) é um imposto que incide sobre todas as transacções e contratos (escritura e hipoteca, se houver). Na compra de um imóvel, é devido imposto de selo de 0,8% sobre o maior valor entre o preço de aquisição ou o valor patrimonial tributário do imóvel. Este imposto deve ser pago pelo comprador antes da celebração do contrato de compra e venda.
• O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos e rústicos. Cada município é livre de fixar a sua própria taxa para este imposto. (A lei prevê casos específicos de isenção do pagamento do IMI).
• Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), nos casos em que a compra do imóvel é efectuada com dinheiro proveniente da venda de outro imóvel, tendo esta operação originado mais-valias

Impostos a pagar na venda de um imóvel

No caso de venda de um imóvel, deve sempre comunicar a venda à Autoridade Tributária, e se houver uma diferença positiva entre o preço de compra e o preço de venda do imóvel, esta gera mais-valias, que serão tributadas.

Isenção do pagamento de mais-valias:

Quando um imóvel é vendido, em alguns casos existem isenções do pagamento de mais-valias:

• Quando a compra foi efectuada antes de 1 de janeiro de 1989.
• Quando o valor da venda é utilizado para a aquisição de habitação própria e permanente num prazo máximo de 36 meses.
• Quando existe um empréstimo, o valor da venda é utilizado para liquidar a respectiva dívida durante um período transitório de 5 anos e o vendedor não é proprietário de outra casa. 

Como finalizar a compra - Assinatura da escritura do imóvel

A escritura do imóvel fica concluída com a assinatura de um contrato que formaliza o comprador como proprietário legal do imóvel, seja através de um documento elaborado num cartório notarial, num advogado, num Balcão Único de uma Conservatória do Registo Predial ou num balcão Casa Pronta. A documentação necessária é a seguinte:

• Documentos de identificação civil e fiscal das partes envolvidas.
• Ata de propriedade com todos os averbamentos e descrições em vigor.
• Documento de descrição predial urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira.
• Licença de utilização (no caso de prédios construídos após agosto de 1951);
• Ficha técnica do edifício (se a licença de utilização tiver sido emitida após 30 de março de 2004);
• Certidão de Infra-estruturas (se o imóvel tiver um Alvará de Loteamento registado desde 1992, sem prestação de caução e for a primeira transmissão);
• Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;
• Comprovativo de pagamento de IMT;
• Comprovativo do pagamento do imposto de selo;
• Declarações de Exercício do Direito de Preferência (se existirem);
• Certidão toponímica (caso exista);
• Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de pagamento do empréstimo (caso exista);
• Contrato de proposta de compra e venda.
• Declaração de pagamento do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

Taxas de escritura

Aquando da assinatura de um contrato, devem ser pagas taxas por este serviço:

• imposto de selo sobre a transação: 0.8%
• imposto de selo sobre o empréstimo (se existir e for superior a 5 000 euros): 0.6%
• registo da escritura, a realizar por um advogado, num balcão único de uma Conservatória do Registo Predial ou em qualquer delegação Casa Pronta, ou num cartório notarial privado ou público;
• pagamento do IMT, sendo o montante a pagar o valor constante da escritura ou o valor patrimonial tributário do imóvel x taxa a aplicar, deduzido do montante a compensar. Os imóveis acima de 574.323 pagam uma taxa de 6%.

Uma vez celebrada a escritura pública, a compra deve ser registada na Conservatória do Registo Predial. Preço e avaliação do imóvel. Em Portugal, o valor de um imóvel é definido pelo vendedor. Se necessário, pode ser pedida uma avaliação a um especialista ou consultor imobiliário.  Na compra a crédito, esta avaliação é normalmente efectuada pelo banco como condição para a obtenção do empréstimo.

Compra e venda de imóveis em Portugal (cidadãos europeus)

Se é cidadão da UE e pretende comprar ou vender um imóvel em Portugal, tem de cumprir uma série de obrigações legais. Desde a proposta de contrato de compra e venda até à assinatura da escritura, impostos e seguros, há alguns procedimentos a seguir.

Financiamento

Uma das opções para comprar um imóvel é obter um financiamento bancário. Trata-se de obter uma hipoteca junto de uma das várias instituições de crédito (por exemplo, bancos).
Se é cidadão da União Europeia e pretende comprar ou vender um imóvel (por exemplo, uma casa, um prédio ou um terreno) em Portugal, tem de cumprir uma série de obrigações legais. Desde a proposta de compra até à assinatura da escritura, passando pelos impostos e seguros, há alguns procedimentos a seguir.

Preço e avaliação do imóvel

Em Portugal, o valor de um imóvel é definido pelo vendedor. Se necessário, pode ser pedida uma avaliação a um especialista ou consultor imobiliário. No caso de compra a crédito, esta avaliação é normalmente efectuada pelo banco como condição para a obtenção de um empréstimo. Pode obter aconselhamento profissional junto de um agente imobiliário, contabilista ou advogado sobre a compra ou venda de um imóvel.

Número de Identificação Fiscal (NIF)

É necessário ter um Número de Identificação Fiscal (NIF) para comprar uma casa em Portugal.
O NIF é simplesmente um número fiscal e aduaneiro que pode ser solicitado pelos cidadãos em qualquer altura, permitindo-lhe cumprir com o pagamento de impostos na compra ou venda de um imóvel.
Pode requerer um NIF junto da Autoridade Tributária e Aduaneira.

Documentos legais relativos a um imóvel:

Para iniciar o processo de compra do imóvel, é necessário garantir que toda a documentação legal está correta. É importante verificar os seguintes documentos:

• Documento de descrição do imóvel - Documento emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira que contém os dados do imóvel
• Ata ou Certidão de Teor - Documento emitido pela Conservatória do Registo Predial com informação sobre a localização e composição do imóvel e dos proprietários
• Licença de Utilização - Documento emitido pela respectiva Autoridade Municipal que indica se o imóvel foi vistoriado e se está em conformidade com a lei
• Certificado Energético - Documento emitido pela Agência Nacional de Energia que indica a eficiência energética do imóvel
• Ficha Técnica do Edifício - Documento que indica as principais caraterísticas técnicas e funcionais do imóvel
• Declaração de não dívida ao condomínio - Documento que garante a inexistência de dívidas ao condomínio
• Contrato de promessa de compra e venda

Ao comprar um imóvel, pode assinar um contrato de promessa de compra e venda, mas não é obrigatório. Trata-se de um documento, devidamente autenticado pelo vendedor e pelo comprador, que estabelece os direitos e obrigações das partes envolvidas. Deve conter os seguintes elementos:

• Nome completo, estado civil, número de identificação civil, número de identificação fiscal e morada.
• Dados do imóvel.
• Informações relativas a eventuais ónus ou encargos sobre o imóvel.
• Preço de compra, venda e forma de pagamento.
• Montante dado como sinal.
• Prazo máximo para a celebração do contrato definitivo.
• Informações sobre as sanções em caso de incumprimento do contrato de oferta de compra e venda.
• Seguros

Quando se compra um imóvel, é necessário subscrever um seguro que cubra o risco de incêndio, inundação, roubo e outros danos e, eventualmente, que cubra os espaços comuns adjacentes. A cobertura de seguro para as áreas comuns adjacentes pode ser incluída no pagamento mensal do condomínio. Quando se recorre a um crédito hipotecário para comprar um imóvel, as instituições financeiras exigem a subscrição de um seguro de vida e de um seguro multirriscos. O imóvel é utilizado como garantia do empréstimo.

Impostos a pagar na compra de um imóvel

• O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é calculado com base no valor constante da escritura ou no valor patrimonial tributário do imóvel. É cobrado sobre o maior dos dois e depende da localização do imóvel (continente ou regiões autónomas da Madeira ou dos Açores), do fim a que se destina (se é para habitação própria e permanente ou para segunda habitação) e da sua utilização (para habitação, comércio, etc.). A lei prevê casos específicos de isenção do pagamento de IMT.
• O Imposto do Selo (IS) é um imposto que incide sobre todas as transacções e contratos (escritura e hipoteca, se houver). Na compra de um imóvel, é devido imposto de selo de 0,8% sobre o maior valor entre o preço de aquisição ou o valor patrimonial tributário do imóvel. Este imposto deve ser pago pelo comprador antes da celebração do contrato de compra e venda.
• O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos e rústicos. Cada município é livre de fixar a sua própria taxa para este imposto. (A lei prevê casos específicos de isenção do pagamento do IMI).
• Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), nos casos em que a compra do imóvel é efectuada com dinheiro proveniente da venda de outro imóvel, tendo esta operação originado mais-valias

Impostos a pagar na venda de um imóvel

No caso de venda de um imóvel, deve sempre comunicar a venda à Autoridade Tributária, e se houver uma diferença positiva entre o preço de compra e o preço de venda do imóvel, esta gera mais-valias, que serão tributadas.

Isenção do pagamento de mais-valias:

Quando um imóvel é vendido, em alguns casos existem isenções do pagamento de mais-valias:

• Quando a compra foi efectuada antes de 1 de janeiro de 1989.
• Quando o valor da venda é utilizado para a aquisição de habitação própria e permanente num prazo máximo de 36 meses.
• Quando existe um empréstimo, o valor da venda é utilizado para liquidar a respectiva dívida durante um período transitório de 5 anos e o vendedor não é proprietário de outra casa. 

Como finalizar a compra - Assinatura da escritura do imóvel

A escritura do imóvel fica concluída com a assinatura de um contrato que formaliza o comprador como proprietário legal do imóvel, seja através de um documento elaborado num cartório notarial, num advogado, num Balcão Único de uma Conservatória do Registo Predial ou num balcão Casa Pronta. A documentação necessária é a seguinte:

• Documentos de identificação civil e fiscal das partes envolvidas.
• Ata de propriedade com todos os averbamentos e descrições em vigor.
• Documento de descrição predial urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira.
• Licença de utilização (no caso de prédios construídos após agosto de 1951);
• Ficha técnica do edifício (se a licença de utilização tiver sido emitida após 30 de março de 2004);
• Certidão de Infra-estruturas (se o imóvel tiver um Alvará de Loteamento registado desde 1992, sem prestação de caução e for a primeira transmissão);
• Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;
• Comprovativo de pagamento de IMT;
• Comprovativo do pagamento do imposto de selo;
• Declarações de Exercício do Direito de Preferência (se existirem);
• Certidão toponímica (caso exista);
• Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de pagamento do empréstimo (caso exista);
• Contrato de proposta de compra e venda.
• Declaração de pagamento do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

Taxas de escritura

Aquando da assinatura de um contrato, devem ser pagas taxas por este serviço:

• imposto de selo sobre a transação: 0.8%
• imposto de selo sobre o empréstimo (se existir e for superior a 5 000 euros): 0.6%
• registo da escritura, a realizar por um advogado, num balcão único de uma Conservatória do Registo Predial ou em qualquer delegação Casa Pronta, ou num cartório notarial privado ou público;
• pagamento do IMT, sendo o montante a pagar o valor constante da escritura ou o valor patrimonial tributário do imóvel x taxa a aplicar, deduzido do montante a compensar. Os imóveis acima de 574.323 pagam uma taxa de 6%.

Uma vez celebrada a escritura pública, a compra deve ser registada na Conservatória do Registo Predial. Preço e avaliação do imóvel. Em Portugal, o valor de um imóvel é definido pelo vendedor. Se necessário, pode ser pedida uma avaliação a um especialista ou consultor imobiliário.  Na compra a crédito, esta avaliação é normalmente efectuada pelo banco como condição para a obtenção do empréstimo.

Compra e venda de imóveis em Portugal (cidadãos europeus)

Se é cidadão da UE e pretende comprar ou vender um imóvel em Portugal, tem de cumprir uma série de obrigações legais. Desde a proposta de contrato de compra e venda até à assinatura da escritura, impostos e seguros, há alguns procedimentos a seguir.

Financiamento

Uma das opções para comprar um imóvel é obter um financiamento bancário. Trata-se de obter uma hipoteca junto de uma das várias instituições de crédito (por exemplo, bancos).
Se é cidadão da União Europeia e pretende comprar ou vender um imóvel (por exemplo, uma casa, um prédio ou um terreno) em Portugal, tem de cumprir uma série de obrigações legais. Desde a proposta de compra até à assinatura da escritura, passando pelos impostos e seguros, há alguns procedimentos a seguir.

Preço e avaliação do imóvel

Em Portugal, o valor de um imóvel é definido pelo vendedor. Se necessário, pode ser pedida uma avaliação a um especialista ou consultor imobiliário. No caso de compra a crédito, esta avaliação é normalmente efectuada pelo banco como condição para a obtenção de um empréstimo. Pode obter aconselhamento profissional junto de um agente imobiliário, contabilista ou advogado sobre a compra ou venda de um imóvel.

Número de Identificação Fiscal (NIF)

É necessário ter um Número de Identificação Fiscal (NIF) para comprar uma casa em Portugal.
O NIF é simplesmente um número fiscal e aduaneiro que pode ser solicitado pelos cidadãos em qualquer altura, permitindo-lhe cumprir com o pagamento de impostos na compra ou venda de um imóvel.
Pode requerer um NIF junto da Autoridade Tributária e Aduaneira.

Documentos legais relativos a um imóvel:

Para iniciar o processo de compra do imóvel, é necessário garantir que toda a documentação legal está correta. É importante verificar os seguintes documentos:

• Documento de descrição do imóvel - Documento emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira que contém os dados do imóvel
• Ata ou Certidão de Teor - Documento emitido pela Conservatória do Registo Predial com informação sobre a localização e composição do imóvel e dos proprietários
• Licença de Utilização - Documento emitido pela respectiva Autoridade Municipal que indica se o imóvel foi vistoriado e se está em conformidade com a lei
• Certificado Energético - Documento emitido pela Agência Nacional de Energia que indica a eficiência energética do imóvel
• Ficha Técnica do Edifício - Documento que indica as principais caraterísticas técnicas e funcionais do imóvel
• Declaração de não dívida ao condomínio - Documento que garante a inexistência de dívidas ao condomínio
• Contrato de promessa de compra e venda

Ao comprar um imóvel, pode assinar um contrato de promessa de compra e venda, mas não é obrigatório. Trata-se de um documento, devidamente autenticado pelo vendedor e pelo comprador, que estabelece os direitos e obrigações das partes envolvidas. Deve conter os seguintes elementos:

• Nome completo, estado civil, número de identificação civil, número de identificação fiscal e morada.
• Dados do imóvel.
• Informações relativas a eventuais ónus ou encargos sobre o imóvel.
• Preço de compra, venda e forma de pagamento.
• Montante dado como sinal.
• Prazo máximo para a celebração do contrato definitivo.
• Informações sobre as sanções em caso de incumprimento do contrato de oferta de compra e venda.
• Seguros

Quando se compra um imóvel, é necessário subscrever um seguro que cubra o risco de incêndio, inundação, roubo e outros danos e, eventualmente, que cubra os espaços comuns adjacentes. A cobertura de seguro para as áreas comuns adjacentes pode ser incluída no pagamento mensal do condomínio. Quando se recorre a um crédito hipotecário para comprar um imóvel, as instituições financeiras exigem a subscrição de um seguro de vida e de um seguro multirriscos. O imóvel é utilizado como garantia do empréstimo.

Impostos a pagar na compra de um imóvel

• O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é calculado com base no valor constante da escritura ou no valor patrimonial tributário do imóvel. É cobrado sobre o maior dos dois e depende da localização do imóvel (continente ou regiões autónomas da Madeira ou dos Açores), do fim a que se destina (se é para habitação própria e permanente ou para segunda habitação) e da sua utilização (para habitação, comércio, etc.). A lei prevê casos específicos de isenção do pagamento de IMT.
• O Imposto do Selo (IS) é um imposto que incide sobre todas as transacções e contratos (escritura e hipoteca, se houver). Na compra de um imóvel, é devido imposto de selo de 0,8% sobre o maior valor entre o preço de aquisição ou o valor patrimonial tributário do imóvel. Este imposto deve ser pago pelo comprador antes da celebração do contrato de compra e venda.
• O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos e rústicos. Cada município é livre de fixar a sua própria taxa para este imposto. (A lei prevê casos específicos de isenção do pagamento do IMI).
• Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), nos casos em que a compra do imóvel é efectuada com dinheiro proveniente da venda de outro imóvel, tendo esta operação originado mais-valias

Impostos a pagar na venda de um imóvel

No caso de venda de um imóvel, deve sempre comunicar a venda à Autoridade Tributária, e se houver uma diferença positiva entre o preço de compra e o preço de venda do imóvel, esta gera mais-valias, que serão tributadas.

Isenção do pagamento de mais-valias:

Quando um imóvel é vendido, em alguns casos existem isenções do pagamento de mais-valias:

• Quando a compra foi efectuada antes de 1 de janeiro de 1989.
• Quando o valor da venda é utilizado para a aquisição de habitação própria e permanente num prazo máximo de 36 meses.
• Quando existe um empréstimo, o valor da venda é utilizado para liquidar a respectiva dívida durante um período transitório de 5 anos e o vendedor não é proprietário de outra casa. 

Como finalizar a compra - Assinatura da escritura do imóvel

A escritura do imóvel fica concluída com a assinatura de um contrato que formaliza o comprador como proprietário legal do imóvel, seja através de um documento elaborado num cartório notarial, num advogado, num Balcão Único de uma Conservatória do Registo Predial ou num balcão Casa Pronta. A documentação necessária é a seguinte:

• Documentos de identificação civil e fiscal das partes envolvidas.
• Ata de propriedade com todos os averbamentos e descrições em vigor.
• Documento de descrição predial urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira.
• Licença de utilização (no caso de prédios construídos após agosto de 1951);
• Ficha técnica do edifício (se a licença de utilização tiver sido emitida após 30 de março de 2004);
• Certidão de Infra-estruturas (se o imóvel tiver um Alvará de Loteamento registado desde 1992, sem prestação de caução e for a primeira transmissão);
• Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;
• Comprovativo de pagamento de IMT;
• Comprovativo do pagamento do imposto de selo;
• Declarações de Exercício do Direito de Preferência (se existirem);
• Certidão toponímica (caso exista);
• Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de pagamento do empréstimo (caso exista);
• Contrato de proposta de compra e venda.
• Declaração de pagamento do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

Taxas de escritura

Aquando da assinatura de um contrato, devem ser pagas taxas por este serviço:

• imposto de selo sobre a transação: 0.8%
• imposto de selo sobre o empréstimo (se existir e for superior a 5 000 euros): 0.6%
• registo da escritura, a realizar por um advogado, num balcão único de uma Conservatória do Registo Predial ou em qualquer delegação Casa Pronta, ou num cartório notarial privado ou público;
• pagamento do IMT, sendo o montante a pagar o valor constante da escritura ou o valor patrimonial tributário do imóvel x taxa a aplicar, deduzido do montante a compensar. Os imóveis acima de 574.323 pagam uma taxa de 6%.

Uma vez celebrada a escritura pública, a compra deve ser registada na Conservatória do Registo Predial. Preço e avaliação do imóvel. Em Portugal, o valor de um imóvel é definido pelo vendedor. Se necessário, pode ser pedida uma avaliação a um especialista ou consultor imobiliário.  Na compra a crédito, esta avaliação é normalmente efectuada pelo banco como condição para a obtenção do empréstimo.

Compra e venda de imóveis em Portugal (cidadãos europeus)

Se é cidadão da UE e pretende comprar ou vender um imóvel em Portugal, tem de cumprir uma série de obrigações legais. Desde a proposta de contrato de compra e venda até à assinatura da escritura, impostos e seguros, há alguns procedimentos a seguir.

Financiamento

Uma das opções para comprar um imóvel é obter um financiamento bancário. Trata-se de obter uma hipoteca junto de uma das várias instituições de crédito (por exemplo, bancos).
Se é cidadão da União Europeia e pretende comprar ou vender um imóvel (por exemplo, uma casa, um prédio ou um terreno) em Portugal, tem de cumprir uma série de obrigações legais. Desde a proposta de compra até à assinatura da escritura, passando pelos impostos e seguros, há alguns procedimentos a seguir.

Preço e avaliação do imóvel

Em Portugal, o valor de um imóvel é definido pelo vendedor. Se necessário, pode ser pedida uma avaliação a um especialista ou consultor imobiliário. No caso de compra a crédito, esta avaliação é normalmente efectuada pelo banco como condição para a obtenção de um empréstimo. Pode obter aconselhamento profissional junto de um agente imobiliário, contabilista ou advogado sobre a compra ou venda de um imóvel.

Número de Identificação Fiscal (NIF)

É necessário ter um Número de Identificação Fiscal (NIF) para comprar uma casa em Portugal.
O NIF é simplesmente um número fiscal e aduaneiro que pode ser solicitado pelos cidadãos em qualquer altura, permitindo-lhe cumprir com o pagamento de impostos na compra ou venda de um imóvel.
Pode requerer um NIF junto da Autoridade Tributária e Aduaneira.

Documentos legais relativos a um imóvel:

Para iniciar o processo de compra do imóvel, é necessário garantir que toda a documentação legal está correta. É importante verificar os seguintes documentos:

• Documento de descrição do imóvel - Documento emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira que contém os dados do imóvel
• Ata ou Certidão de Teor - Documento emitido pela Conservatória do Registo Predial com informação sobre a localização e composição do imóvel e dos proprietários
• Licença de Utilização - Documento emitido pela respectiva Autoridade Municipal que indica se o imóvel foi vistoriado e se está em conformidade com a lei
• Certificado Energético - Documento emitido pela Agência Nacional de Energia que indica a eficiência energética do imóvel
• Ficha Técnica do Edifício - Documento que indica as principais caraterísticas técnicas e funcionais do imóvel
• Declaração de não dívida ao condomínio - Documento que garante a inexistência de dívidas ao condomínio
• Contrato de promessa de compra e venda

Ao comprar um imóvel, pode assinar um contrato de promessa de compra e venda, mas não é obrigatório. Trata-se de um documento, devidamente autenticado pelo vendedor e pelo comprador, que estabelece os direitos e obrigações das partes envolvidas. Deve conter os seguintes elementos:

• Nome completo, estado civil, número de identificação civil, número de identificação fiscal e morada.
• Dados do imóvel.
• Informações relativas a eventuais ónus ou encargos sobre o imóvel.
• Preço de compra, venda e forma de pagamento.
• Montante dado como sinal.
• Prazo máximo para a celebração do contrato definitivo.
• Informações sobre as sanções em caso de incumprimento do contrato de oferta de compra e venda.
• Seguros

Quando se compra um imóvel, é necessário subscrever um seguro que cubra o risco de incêndio, inundação, roubo e outros danos e, eventualmente, que cubra os espaços comuns adjacentes. A cobertura de seguro para as áreas comuns adjacentes pode ser incluída no pagamento mensal do condomínio. Quando se recorre a um crédito hipotecário para comprar um imóvel, as instituições financeiras exigem a subscrição de um seguro de vida e de um seguro multirriscos. O imóvel é utilizado como garantia do empréstimo.

Impostos a pagar na compra de um imóvel

• O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é calculado com base no valor constante da escritura ou no valor patrimonial tributário do imóvel. É cobrado sobre o maior dos dois e depende da localização do imóvel (continente ou regiões autónomas da Madeira ou dos Açores), do fim a que se destina (se é para habitação própria e permanente ou para segunda habitação) e da sua utilização (para habitação, comércio, etc.). A lei prevê casos específicos de isenção do pagamento de IMT.
• O Imposto do Selo (IS) é um imposto que incide sobre todas as transacções e contratos (escritura e hipoteca, se houver). Na compra de um imóvel, é devido imposto de selo de 0,8% sobre o maior valor entre o preço de aquisição ou o valor patrimonial tributário do imóvel. Este imposto deve ser pago pelo comprador antes da celebração do contrato de compra e venda.
• O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos e rústicos. Cada município é livre de fixar a sua própria taxa para este imposto. (A lei prevê casos específicos de isenção do pagamento do IMI).
• Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), nos casos em que a compra do imóvel é efectuada com dinheiro proveniente da venda de outro imóvel, tendo esta operação originado mais-valias

Impostos a pagar na venda de um imóvel

No caso de venda de um imóvel, deve sempre comunicar a venda à Autoridade Tributária, e se houver uma diferença positiva entre o preço de compra e o preço de venda do imóvel, esta gera mais-valias, que serão tributadas.

Isenção do pagamento de mais-valias:

Quando um imóvel é vendido, em alguns casos existem isenções do pagamento de mais-valias:

• Quando a compra foi efectuada antes de 1 de janeiro de 1989.
• Quando o valor da venda é utilizado para a aquisição de habitação própria e permanente num prazo máximo de 36 meses.
• Quando existe um empréstimo, o valor da venda é utilizado para liquidar a respectiva dívida durante um período transitório de 5 anos e o vendedor não é proprietário de outra casa. 

Como finalizar a compra - Assinatura da escritura do imóvel

A escritura do imóvel fica concluída com a assinatura de um contrato que formaliza o comprador como proprietário legal do imóvel, seja através de um documento elaborado num cartório notarial, num advogado, num Balcão Único de uma Conservatória do Registo Predial ou num balcão Casa Pronta. A documentação necessária é a seguinte:

• Documentos de identificação civil e fiscal das partes envolvidas.
• Ata de propriedade com todos os averbamentos e descrições em vigor.
• Documento de descrição predial urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira.
• Licença de utilização (no caso de prédios construídos após agosto de 1951);
• Ficha técnica do edifício (se a licença de utilização tiver sido emitida após 30 de março de 2004);
• Certidão de Infra-estruturas (se o imóvel tiver um Alvará de Loteamento registado desde 1992, sem prestação de caução e for a primeira transmissão);
• Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;
• Comprovativo de pagamento de IMT;
• Comprovativo do pagamento do imposto de selo;
• Declarações de Exercício do Direito de Preferência (se existirem);
• Certidão toponímica (caso exista);
• Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de pagamento do empréstimo (caso exista);
• Contrato de proposta de compra e venda.
• Declaração de pagamento do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

Taxas de escritura

Aquando da assinatura de um contrato, devem ser pagas taxas por este serviço:

• imposto de selo sobre a transação: 0.8%
• imposto de selo sobre o empréstimo (se existir e for superior a 5 000 euros): 0.6%
• registo da escritura, a realizar por um advogado, num balcão único de uma Conservatória do Registo Predial ou em qualquer delegação Casa Pronta, ou num cartório notarial privado ou público;
• pagamento do IMT, sendo o montante a pagar o valor constante da escritura ou o valor patrimonial tributário do imóvel x taxa a aplicar, deduzido do montante a compensar. Os imóveis acima de 574.323 pagam uma taxa de 6%.

Uma vez celebrada a escritura pública, a compra deve ser registada na Conservatória do Registo Predial. Preço e avaliação do imóvel. Em Portugal, o valor de um imóvel é definido pelo vendedor. Se necessário, pode ser pedida uma avaliação a um especialista ou consultor imobiliário.  Na compra a crédito, esta avaliação é normalmente efectuada pelo banco como condição para a obtenção do empréstimo.